Legal &
tax update
Serviceflats: de huur
van een woonruimte opgesmukt met diensten
Verschenen in © Square Info nr 63 van 11 april 2008
De serviceflats zijn aan een opmars bezig: dat is
duidelijk. Een van de redenen, zoniet de meest
belangrijke, is de vergrijzing van de bevolking. Toen de
serviceflatgebouwen indertijd nog niet waren
gereglementeerd, boden zij de voor- en nadelen van hotels
zonder de beperkingen in de regelgeving van bijvoorbeeld
de rusthuizen. Elke serviceflat had zijn eigen regels en
eigen prijzen. Sinds zij echter werden opgenomen in een
regelgevend kader, kunnen de serviceflatgebouwen worden
gedefinieerd als één of meer gebouwen, onder welke
benaming ook, die een functioneel geheel vormen van
individuele woningen, waarin oudere personen zelfstandig
kunnen leven en waarbij tevens diensten worden geleverd
waarop ze naar vrije keuze een beroep kunnen doen.
Het basisidee bestaat erin om aan de ene kant oudere
personen individuele wooneenheden aan te bieden
(appartementen, studio’s of andere ruimtes) waarin ze een
zelfstandig leven kunnen leiden en aan de andere kant
bepaalde diensten aan te bieden zoals permanente
veiligheid, paramedische diensten (kinesitherapie,
pedicure, enz.), een huisapotheek, stomerij, kapper,
enz., maar ook de aanwezigheid van een restaurant en een
feestzaal en bijvoorbeeld het aanbieden van groepsreizen
kunnen van deze diensten deel uitmaken.
Reglement van inwendige orde
De uitbating van een serviceflat wordt echter pas
mogelijk na erkenning en indien de uitbater een hele
resem normen naleeft. Zo moet bijvoorbeeld in elk
serviceflatgebouw een reglement van inwendige orde
aanwezig zijn, waarin de verplichtingen van de bewoners
en de beheerders worden vastgelegd. Dit zal dan
voornamelijk tot doel hebben om het privéleven van de
bewoners zo veel mogelijk te respecteren, maar het zal
ook betrekking hebben op het omgaan met de ideologische,
filosofische en religieuze overtuigingen van de andere,
hun vrije dokterskeuze, het recht om bezoekers naar hun
keuze te ontvangen, enz.
Bovendien moet tussen elke bewoner en de beheerder van
het gebouw een geschreven overeenkomst worden gesloten
waarin bepaalde punten verplicht moeten worden opgenomen.
Deze punten betreffen onder meer de algemene en
bijzondere voorwaarden van het verblijf, de dag- of
maandprijs en de diensten die daarin zijn inbegrepen, de
extra diensten, het bedrag van de waarborg (die niet meer
mag bedragen dan de maandprijs voor het verblijf), de
voorwaarden voor het stockeren van goederen, van
waarborgen en van waardepapieren die door de bewoner aan
de inrichting worden toevertrouwd, de modaliteiten tot
verbreking van de overeenkomst.
Bouwvoorschriften en minimumoppervlaktes
Naast deze normen dienen tevens meer, laat ons zeggen,
administratiefrechtelijke normen te worden nageleefd.
Deze hebben betrekking op de hygiëne, de voeding en de
gezondheidszorgen, maar ook op de permanentie in het
verblijf en de aangeboden diensten en op het aantal, de
classificaties, de kwalificaties en de ingesteldheid van
het personeel. Tot slot dienen ook bepaalde
bouwvoorschriften in acht te worden genomen.
Wat dit laatste betreft, wordt voorgeschreven dat:
- de gebouwen op regelmatige basis moeten worden
onderhouden en dat zij moeten worden behandeld tegen elke
vorm van vocht en infiltraties;
- de temperatuur steeds, bij eender welk weer, 22°C moet
bedragen in de privatieve gedeelten en 18°C in de andere
voor de oudere personen toegankelijke plaatsen;
- voor eender welk verwarmingssysteem dat wordt gebruikt,
dit geen vlammen-, gas- of stofontwikkeling mag vertonen;
- elk privatief gedeelte ten minste de volgende ruimtes
dient te bevatten: een leefruimte, een kookgedeelte, een
slaapkamer, een badkamer en een WC. In Vlaanderen moet de
totale netto-oppervlakte van de leefruimte en de
slaapkamer samen minimum 24 m2 bedragen. In Wallonië moet
de minimale oppervlakte van elk privatief gedeelte
minimaal 35 m2 bedragen.
- een systeem moet zijn voorzien op basis waarvan de
bewoner om hulp kan roepen en in contact kan komen met
het personeel;
- de gebouwen aan specifieke brandveiligheidsnormen
moeten beantwoorden.
Op basis van al deze elementen is dus duidelijk dat het
systeem van de serviceflats zich situeert tussen de
parahotellerie en de activiteiten van een rusthuis. Tot
slot dient gezegd dat promotoren in deze sector zich
zelden alleen in een dergelijk avontuur storten.
Dergelijke vastgoedprojecten worden vaak afgesloten in
een partnership met andere partijen, die, vanaf de
oplevering, het beheer en de uitbating van de site en van
de woningen op zich nemen.
De auteurs van deze bijdrage, Sandrina Procek en
Wouter Neven, zijn advocaten van het Real Estate
Departement van het advocatenkantoor Lydian in Brussel.
Wetgeving
• In Vlaanderen: Besluit van de Vlaamse Executieve van 17
juli 1985 tot vaststelling van de normen waaraan een
serviceflatgebouw, een woningcomplex met dienstverlening
of een rusthuis moet voldoen om voor erkenning in
aanmerking te komen (B.S. 30 augustus 1985).
• In Wallonië: Decreet van 5 juni 1997 betreffende de
rustoorden, de serviceflats en de dagcentra voor
bejaarden en houdende oprichting van de “Conseil wallon
du troisième âge” (Waalse Raad voor de derde leeftijd)
(B.S. 26 juni 1997).
• In Brussel: Verordening van het College van de Franse
Gemeenschapscommissie van 17 december 1993 tot
vaststelling van de normen waaraan de rustoorden voor
bejaarden moeten beantwoorden (B.S. 29 januari 1994).
• Besluit van het College van de Franse
Gemeenschapscommissie van 20 februari 1997 tot wijziging
van de verordening van de Franse Gemeenschapscommissie
van 17 december 1993 tot vaststelling van de normen
waaraan de rustoorden voor bejaarden moeten voldoen (B.S.
15 april 1997).
• Besluit van het Verenigd College van de
Gemeenschappelijke Gemeenschapscommissie van 14 maart
1996 tot vaststelling van de normen waaraan de
inrichtingen die bejaarden huisvesten moeten voldoen
(B.S. 4 april 1996).