Entretien avec Carl Maes, directeur européen de Rockspring Property Investment Managers, publié dans la lettre d'information Expertise News à l'occasion de l'Investors Forum 2008 (séminaire annuel sur les investissements immobiliers en Belgique et à Luxembourg organisé par Expertise Immo Media).
'Une transaction immobilière réussie ne consiste pas seulement en une bonne acquisition mais aussi en un financement aussi adéquat que possible', dit Carl Maes, directeur européen de Rockspring Property Investment Managers.
Dans le panel, trié sur le volet, d'orateurs nationaux et internationaux, Carl Maes occupe une position toute particulière. Il est, en tant que Belge, bien connu des Belges, mais c'est surtout son bagage international qu'il viendra partager lors du séminaire. Ex Price Waterhouse, ex Jones Lang, ex Petercam et ex Merrill Lynch, Carl Maes compte, en tant que directeur actuel du Private Equity pour l'investment manager britannique Rockspring PIM, toute l'Europe parmi son champ d'action, avec Londres comme principale base d'opérations. Il se trouve par moments dans notre pays – notamment pour suivre l'investissement en private equity des clients institutionnels de Rockspring dans le développeur anversois Cores Development, qui constituera également le thème principal de sa présentation lors de l'Investors Forum. Comme le private equity est un phénomène relativement nouveau, ou en tout cas moins connu dans nos contrées, la rédaction lui a demandé, en guise d'introduction, en quoi consiste réellement le private equity en immobilier.
Carl Maes: 'Le véritable private equity consiste à injecter des moyens financiers dans des entités immobilières non cotées, actives et opérationnelles. Aux Etats-Unis, on appelle ça les REOC, les 'Real Estate Operating Companies'. Il s'agit en d'autres mots de véritables entreprises. On ne peut pas vraiment compter les investissements en portefeuilles ayant un contrat de gestion d'actifs et un important levier parmi le private equity, mais plutôt parmi la 'structured finance'.
Qu'est-ce que le private equity apporte au secteur immobilier?
Carl Maes: 'Enormément. Un investisseur en private equity est avant tout un fournisseur de capital stable sur un horizon de cinq à sept ans. La société qui fait appel au private equity s'offre ainsi un ticket d'entrée pour le monde financier et l'expérience et le conseil dans ce secteur en vue de faire croître des sociétés. Cela signifie notamment réfléchir de manière ciblée sur la stratégie, élaborer des directives financières et opérationnelles et surtout, suivre, en temps et en heure, la gestion d'entreprise, etc. Au total, il existe une dizaine de contributions différentes et très concrètes du private equity. Je les traiterai en détail lors de l'Investors Forum. En essence, cela revient à ce qu'une société obtienne beaucoup plus que de l'argent. L'investisseur en private equity est en fait un peu sa mère poule.'
Le private equity est parfois associé à des connotations négatives comme 'argent rapide' et fonds 'agressifs'. Cette image est-elle le reflet de la réalité?
Carl Maes: 'Dans le private equity, on retrouve aussi bien des investisseurs 'amicaux' que des investisseurs 'agressifs'. Il y a les 'company builders' auxquels j'ai déjà fait référence, mais aussi, effectivement, les 'asset strippers' proprement dits. Mais les derniers développements opérés sur le marché des crédits ont tout de même apporté pas mal de corrections. Dans les opérations de rachat d'entreprise par endettement, on ne fait plus d'offres de manière aussi agressive ou même, on ne fait plus d'offres du tout en raison du manque de financement par l'emprunt.'
'Honnêtement, il faut des acteurs en private equity des deux groupes. Chaque opportunité d'investissement demande un type d'investisseur différent. Une belle jeune société ayant des opportunités mérite une mère poule; les actionnaires d'une société qui a été mal dirigée pendant des années ont sans doute intérêt à ce qu'elle soit divisée.'
Le private equity s'adresse avant tout à l'entrepreneuriat. N'est-ce pas plus facile dans le développement de projets que dans un investissement pur?
Carl Maes: 'Il est vrai qu'un développeur couvre toute la 'value chain' et qu'il y a donc un potentiel plus important pour la création de plus-value. Mais comme toujours, en face d'un rendement potentiellement plus élevé, il y a aussi un risque plus élevé, ce qui signifie que le manager de private equity doit consacrer plus de temps et d'énergie dans le 'monitoring'. Des investissements moins risqués, comme l'externalisation du département immobilier d'une banque en une société distincte, sont une bonne chose pour répartir le risque. Le principe de 'bon père de famille' veut qu'on ne mette pas tous ses œufs dans le même panier.'
Qu'en est-il exactement du marché de private equity en immobilier belge?
Carl Maes: Il est vraisemblablement meilleur et mieux développé qu'on ne pourrait le penser à première vue. Il y a eu davantage d'opérations par le passé, qui n'étaient peut-être pas toujours présentées de manière explicite sous le dénominateur de private equity, mais qui évoluaient quand même clairement dans ce domaine. Je pense par exemple à la vente d'Extensa par Leasinvest, même s'il s'agissait plutôt d'une 'Merger & Acquisition', à Banimmo et Pricoa Property Private Equity en 1999, ensuite en syndication avec Dexia, ou à la collaboration entre Buelens et KBC. Mais il y en a beaucoup trop pour les citer: Immo Industry Group et GE Capital, Banimmo et Lendlease et plus tard Affine, Agridec et Fortis Real Estate, le management buy-out chez Codic, Eurinpro et Macquarie et la participation stratégique dans Immobel de JER Partners. Enfin, nous avec Cores Development et je peux également citer deux autres opérations REOC qui sont actuellement en cours en Belgique. Je n'ai pas refait le calcul mais toutes ces opérations représentent quand même une coquette somme au total.'
Vous occupez une position privilégiée en tant que Belge à Londres, qui est quand même la Mecque de l'immobilier européen. N'y vit-on pas dans un courant plus rapide?
Carl Maes: 'Je pense que la majorité des 'underwriting skills' ont tout de même trouvé leur voie vers le continent européen. Ce qui n'est peut-être pas encore passé, c'est qu'au niveau des investissements immobiliers, il y a, en plus du côté actif, un côté passif tout aussi important. C'est ce que l'on appelle le funding. Une transaction immobilière réussie ne consiste pas seulement en une acquisition aussi bonne que possible mais aussi en un financement aussi adéquat que possible. Et naturellement, Londres est le marché financier ultime sur lequel on imagine toujours en premier lieu les nouvelles techniques pour lever des fonds et investir. Mais comme toujours, je pense que nous pouvons apprendre de chacun de chaque côté de la Manche: nous, au Royaume-Uni, de l'approche plus réfléchie et plus nuancée sur le continent et vice-versa, vous de notre sens pionnier et de la chasse éternelle aux opportunités.'<<br />
Qui est Carl Maes?
Maes a commencé sa carrière en 1992 comme accountant et auditeur chez Price Waterhouse, mais il s'est pris de passion pour l'immobilier international lorsqu'il est entré chez Jones Lang Wootton à l'époque, tout d'abord à Bruxelles, puis à Francfort et Londres. Par la suite, il est revenu quelque temps en Belgique pour travailler dans la division Merchant Banking de Petercam. Mais l'appel de la City s'est fait tellement sentir qu'il a retraversé la Manche et a fait carrière à Londres, successivement chez Pricoa Property Private Equity, Merrill Lynch et Rockspring. Chez Pricoa, il fut, en tant que directeur associé, étroitement impliqué dans la reprise de Banimmo Real Estate où il a occupé la fonction d'administrateur. En juillet 2006, il est passé chez Rockspring Property Investment Managers pour y démarrer, en tant que directeur européen, la nouvelle activité en private equity. Carl Maes a étudié à l'UFSIA (Wharton), la VUB, la KUL et à Cambridge. Il est Maître en Finance, Maître en Real Estate (MRECS) et Maître en Comptabilité & Audit et titulaire du RICS Certificate en Investissement et Finance. Il est âgé de 38 ans et pour ce qui concerne ses (rares) temps libres, il est un véritable fan de ski, surtout dans les Alpes suisses.