Compte rendu d'articles récemment parus dans les
rubriques juridiques et fiscaux de Expertise News,
Retail Focus et Square Info. Articles rédigés en
collaboration avec KPMG Tax
Consultants et l'association
d'avocats Lydian.
Le statut des centres commerciaux en matière de TVA
Jusqu’à ce jour, il n’existait aucune directive administrative décrivant les accords TVA relatifs aux activités réalisées par les exploitants de shopping centers, ni les éventuels droits à la déduction TVA qui en découlent. Par conséquent, une grande insécurité juridique pesait sur les exploitants de shopping centers dans le domaine de la TVA. Cette insécurité juridique poussait les contribuables concernés à se couvrir en contraignant l’administration TVA à fournir des accords individuelles. Ces dernières années, l’absence d’opinion administrative a engendré un souhait d’un point de vue unique et consistant pour les shopping centers. A l’heure actuelle, cette opinion administrative est toujours à l’état de brouillon mais prend forme lentement (mais sûrement).
Article rédigé par Veerle Coussee et Samir Haouari, Senior VAT Manager et Senior VAT Advisor auprès de KPMG Conseils Fiscaux.
© Retail Focus n° 102 (25/4/08)
Résidence-services: location d’un espace d’habitation avec services à la carte
Loin d’être nouvelle, ce type de structure connaît actuellement un essor grandissant vu le vieillissement de la population et l’augmentation du nombre de personnes âgées. A leur début non réglementées, les structures existantes présentaient les avantages et les inconvénients des hôtels sans avoir les contraintes des maisons de repos par exemple. Chaque structure par ailleurs composait également ses propres règles et ses propres prix. Depuis lors encadrée, la résidence service peut être définie comme un ou plusieurs bâtiments, quelle qu’en soit la dénomination, constituant un ensemble fonctionnel composé de logements particuliers, dans lesquelles vivent les personnes âgées de manière indépendante, et d’équipements communs/de services auxquelles elles peuvent librement faire appel.
Article rédigé par Sandrina Procek et Wouter Neven, avocats auprès du cabinet Lydian
© Square Info n° 63 (11/4/08)
Application d’un Escrow dans les transactions immobilières
Le terme Escrow est un concept américain qui signifie littéralement ‘garantie aux mains de tiers’. L’Escrow est un acte par lequel un contrat est établi entre parties puis conservé par un tiers indépendant. Cet Escrow est presque toujours lié à un compte Escrow. L’agent Escrow est généralement un organisme financier qui propose ce produit et qui facture pour cela des frais de services. L’Escrow est conservé jusqu’au moment où les deux parties ont satisfait à leurs obligations.
Article rédigé par Joris De Pauw et Wouter Neven, avocats au sein du Real Estate Departement de Lydian.
© Expertise News n° 351 (7/3/08)
Services fournis par des intermédiaires dans le secteur immobilier
Une des dispositions de la loi-programme du 27 décembre 2006 concernait l’adaptation des règles de localisation des services fournis par des intermédiaires dans le secteur immobilier. Il s’agit notamment des agents immobiliers qui interviennent en tant qu’intermédiaires entre vendeur et acheteur, locataire et propriétaire ou pour d’autres services. L’adaptation récente de l’Arrêté Royal n° 5 (par un Arrêté Royal du 20 décembre 2007 publié au Moniteur belge du 11 janvier 2008) est la pierre d’achoppement de ce nouveau régime relatif à la localisation des services fournis par des intermédiaires dans le secteur immobilier. Suite à cette intervention législative, les services sont désormais toujours localisés dans le pays où est situé le bien immobilier. Cette nouvelle règle de localisation est applicable depuis le 1er janvier 2007.
Article rédigé par Veerle Coussee et Samir Haouari, Senior VAT Manager et Adviser chez KPMG Conseils Fiscaux.
© Expertise News n° 350 (22/2/08)
La TVA lors de travaux de rénovation
Pour fixer le taux de TVA correct auquel des travaux de construction sont soumis, la distinction entre une rénovation et une nouvelle construction n’est pas aisé à opérer. Les coûts concernant la construction d’un nouvel immeuble sont soumis à la TVA au taux de 21%. Il est cependant de notoriété publique que, dans des circonstances déterminées, les travaux immobiliers, notamment les travaux de transformation, de réparation mais également d’entretien sont soumis à un taux de 6%. Il peut pourtant être utile, à l’occasion d’un ruling publié récemment (Décision anticipée n° 600.310 du 24.06.2007), de rappeler certaines notions de base à ce propos.
Article rédigé par Koen Maerevoet et Philippe Vandevoorde, Partner et Adviser auprès du département Conseils Fiscaux de KPMG.
© Expertise News n° 348 (25/01/08)
L’unité TVA: une opportunité intéressante pour le secteur immobilier
Depuis le 1er avril 2007 des assujettis TVA établis en Belgique et étroitement liés sur les plans financier, économique et organisationnel, peuvent constituer une unité TVA et être dès lors considérés comme un seul et même assujetti au regard de la TVA (arrêté royal n° 55 d’exécution du Code la TVA). Les règles concernant la constitution, le fonctionnement et la dissolution d’une unité TVA ont été précisées dans la circulaire administrative n° 42/2007 du 9 novembre 2007 (E.T. 112.702). Les formalités administratives à remplir seront précisées dans une prochaine circulaire administrative.
Article rédigé par Constant Dimitriou et Koen Maerevoet, Manager TVA et Associé de KPMG
© Expertise News n° 346 (21/12/07)
Financement depuis l’étranger et précompte mobilier
Une part considérable du financement de projets immobiliers s’effectue sur la base de fonds étrangers, fût-ce pour le financement initial du projet ou pour le refinancement d’emprunts existants après la reprise d’une entreprise immobilière. Sur les intérêts qui sont payés sur les emprunts, le précompte mobilier est dû. Le taux de celui-ci s’élève en principe à 15%. Ce précompte n’est pas dû pour les intérêts payés aux banques belges mais était en revanche auparavant bien dû sur les intérêts payés aux banques étrangères. Une modification de cette situation est intervenue après que la Commission européenne ait entamé une enquête suite à l’institution d’une exonération du précompte immobilier pour les paiements d’intérêts effectués par les entreprises belges cotées en bourse à des entités étrangères. Suite à cette enquête, la Commission a décidé d’inviter la Belgique à reconnaître cette exception non seulement pour les sociétés cotées en Bourse, mais aussi de la rendre applicable à toutes les sociétés. Suite...
Article rédigé par Koen Maerevoet et Philippe Vandevoorde, Associé et Adviser chez KPMG Conseillers Fiscaux
© Expertise News n° 345 (7/12/07)
La dissolution d’un compromis d’achat
Depuis le 1er novembre, les droits proportionnels d’enregistrement ne sont plus dû sur les dissolutions ou transferts de compromis d’achat en Flandre. Lorsque les parties se mettent d’accord (par écrit ou même oralement) sur la vente d’un bien immeuble déterminé et moyennant un prix fixé, les droits d’enregistrement sont en principe dus. Il se peut cependant que l’acheteur souhaite par la suite renoncer à l’achat et veuille transmettre le compromis à une autre personne physique ou morale. Jusqu’à présent, une telle transmission du compromis était réputée constituer une deuxième vente de sorte que les droits d’enregistrement étaient dus une deuxième fois. Aussi, lorsque les parties décident à l’amiable de dissoudre un contrat de vente alors que l’acte authentique a été passé, les droits d’enregistrement étaient néanmoins dus au fisc.
Article rédigé par Koen Maerevoet et Philippe Vandevoorde, Associé et Adviser chez KPMG Conseillers Fiscaux.
© Expertise News n° 344 (23/11/07)
Le statut des centres commerciaux en matière de TVA
Jusqu’à ce jour, il n’existait aucune directive administrative décrivant les accords TVA relatifs aux activités réalisées par les exploitants de shopping centers, ni les éventuels droits à la déduction TVA qui en découlent. Par conséquent, une grande insécurité juridique pesait sur les exploitants de shopping centers dans le domaine de la TVA. Cette insécurité juridique poussait les contribuables concernés à se couvrir en contraignant l’administration TVA à fournir des accords individuelles. Ces dernières années, l’absence d’opinion administrative a engendré un souhait d’un point de vue unique et consistant pour les shopping centers. A l’heure actuelle, cette opinion administrative est toujours à l’état de brouillon mais prend forme lentement (mais sûrement).
Article rédigé par Veerle Coussee et Samir Haouari, Senior VAT Manager et Senior VAT Advisor auprès de KPMG Conseils Fiscaux.
© Retail Focus n° 102 (25/4/08)
Résidence-services: location d’un espace d’habitation avec services à la carte
Loin d’être nouvelle, ce type de structure connaît actuellement un essor grandissant vu le vieillissement de la population et l’augmentation du nombre de personnes âgées. A leur début non réglementées, les structures existantes présentaient les avantages et les inconvénients des hôtels sans avoir les contraintes des maisons de repos par exemple. Chaque structure par ailleurs composait également ses propres règles et ses propres prix. Depuis lors encadrée, la résidence service peut être définie comme un ou plusieurs bâtiments, quelle qu’en soit la dénomination, constituant un ensemble fonctionnel composé de logements particuliers, dans lesquelles vivent les personnes âgées de manière indépendante, et d’équipements communs/de services auxquelles elles peuvent librement faire appel.
Article rédigé par Sandrina Procek et Wouter Neven, avocats auprès du cabinet Lydian
© Square Info n° 63 (11/4/08)
Application d’un Escrow dans les transactions immobilières
Le terme Escrow est un concept américain qui signifie littéralement ‘garantie aux mains de tiers’. L’Escrow est un acte par lequel un contrat est établi entre parties puis conservé par un tiers indépendant. Cet Escrow est presque toujours lié à un compte Escrow. L’agent Escrow est généralement un organisme financier qui propose ce produit et qui facture pour cela des frais de services. L’Escrow est conservé jusqu’au moment où les deux parties ont satisfait à leurs obligations.
Article rédigé par Joris De Pauw et Wouter Neven, avocats au sein du Real Estate Departement de Lydian.
© Expertise News n° 351 (7/3/08)
Services fournis par des intermédiaires dans le secteur immobilier
Une des dispositions de la loi-programme du 27 décembre 2006 concernait l’adaptation des règles de localisation des services fournis par des intermédiaires dans le secteur immobilier. Il s’agit notamment des agents immobiliers qui interviennent en tant qu’intermédiaires entre vendeur et acheteur, locataire et propriétaire ou pour d’autres services. L’adaptation récente de l’Arrêté Royal n° 5 (par un Arrêté Royal du 20 décembre 2007 publié au Moniteur belge du 11 janvier 2008) est la pierre d’achoppement de ce nouveau régime relatif à la localisation des services fournis par des intermédiaires dans le secteur immobilier. Suite à cette intervention législative, les services sont désormais toujours localisés dans le pays où est situé le bien immobilier. Cette nouvelle règle de localisation est applicable depuis le 1er janvier 2007.
Article rédigé par Veerle Coussee et Samir Haouari, Senior VAT Manager et Adviser chez KPMG Conseils Fiscaux.
© Expertise News n° 350 (22/2/08)
La TVA lors de travaux de rénovation
Pour fixer le taux de TVA correct auquel des travaux de construction sont soumis, la distinction entre une rénovation et une nouvelle construction n’est pas aisé à opérer. Les coûts concernant la construction d’un nouvel immeuble sont soumis à la TVA au taux de 21%. Il est cependant de notoriété publique que, dans des circonstances déterminées, les travaux immobiliers, notamment les travaux de transformation, de réparation mais également d’entretien sont soumis à un taux de 6%. Il peut pourtant être utile, à l’occasion d’un ruling publié récemment (Décision anticipée n° 600.310 du 24.06.2007), de rappeler certaines notions de base à ce propos.
Article rédigé par Koen Maerevoet et Philippe Vandevoorde, Partner et Adviser auprès du département Conseils Fiscaux de KPMG.
© Expertise News n° 348 (25/01/08)
L’unité TVA: une opportunité intéressante pour le secteur immobilier
Depuis le 1er avril 2007 des assujettis TVA établis en Belgique et étroitement liés sur les plans financier, économique et organisationnel, peuvent constituer une unité TVA et être dès lors considérés comme un seul et même assujetti au regard de la TVA (arrêté royal n° 55 d’exécution du Code la TVA). Les règles concernant la constitution, le fonctionnement et la dissolution d’une unité TVA ont été précisées dans la circulaire administrative n° 42/2007 du 9 novembre 2007 (E.T. 112.702). Les formalités administratives à remplir seront précisées dans une prochaine circulaire administrative.
Article rédigé par Constant Dimitriou et Koen Maerevoet, Manager TVA et Associé de KPMG
© Expertise News n° 346 (21/12/07)
Financement depuis l’étranger et précompte mobilier
Une part considérable du financement de projets immobiliers s’effectue sur la base de fonds étrangers, fût-ce pour le financement initial du projet ou pour le refinancement d’emprunts existants après la reprise d’une entreprise immobilière. Sur les intérêts qui sont payés sur les emprunts, le précompte mobilier est dû. Le taux de celui-ci s’élève en principe à 15%. Ce précompte n’est pas dû pour les intérêts payés aux banques belges mais était en revanche auparavant bien dû sur les intérêts payés aux banques étrangères. Une modification de cette situation est intervenue après que la Commission européenne ait entamé une enquête suite à l’institution d’une exonération du précompte immobilier pour les paiements d’intérêts effectués par les entreprises belges cotées en bourse à des entités étrangères. Suite à cette enquête, la Commission a décidé d’inviter la Belgique à reconnaître cette exception non seulement pour les sociétés cotées en Bourse, mais aussi de la rendre applicable à toutes les sociétés. Suite...
Article rédigé par Koen Maerevoet et Philippe Vandevoorde, Associé et Adviser chez KPMG Conseillers Fiscaux
© Expertise News n° 345 (7/12/07)
La dissolution d’un compromis d’achat
Depuis le 1er novembre, les droits proportionnels d’enregistrement ne sont plus dû sur les dissolutions ou transferts de compromis d’achat en Flandre. Lorsque les parties se mettent d’accord (par écrit ou même oralement) sur la vente d’un bien immeuble déterminé et moyennant un prix fixé, les droits d’enregistrement sont en principe dus. Il se peut cependant que l’acheteur souhaite par la suite renoncer à l’achat et veuille transmettre le compromis à une autre personne physique ou morale. Jusqu’à présent, une telle transmission du compromis était réputée constituer une deuxième vente de sorte que les droits d’enregistrement étaient dus une deuxième fois. Aussi, lorsque les parties décident à l’amiable de dissoudre un contrat de vente alors que l’acte authentique a été passé, les droits d’enregistrement étaient néanmoins dus au fisc.
Article rédigé par Koen Maerevoet et Philippe Vandevoorde, Associé et Adviser chez KPMG Conseillers Fiscaux.
© Expertise News n° 344 (23/11/07)
Abstract van de artikels verschenen in de juridische en fiscale rubrieken van Expertise News, Square Info en Retail Focus. Artikels gepubliceerd in samenwerking met KPMG Tax Consultants en het advocatenkantoor Lydian.
Het BTW-statuut van shoppingcenters
Tot op de dag van vandaag bestaan er in België geen algemene administratieve richtlijnen die de btw-behandeling van de activiteiten verricht door uitbaters van shoppingcentra en het daaruitvloeiende recht op aftrek van input-btw beschrijven. Bijgevolg heerst er voor uitbaters van winkelcentra op het vlak van btw een grote rechtsonzekerheid, die de betrokken belastingplichtigen trachten te ondervangen door het afdwingen van individuele administratieve beslissingen. Teneinde deze leemte op te vullen weerklonk de laatste jaren de verzuchting naar een algemeen administratief standpunt die de krijtlijnen uitzet voor een consistente en eenvormige btw-behandeling van shoppingcentra.
Bijdrage van Veerle Coussee en Samir Haouari, respectievelijk Senior Manager BTW en Senior BTW Adviseur bij KPMG Belastingconsulenten.
© Retail Focus nr 102 (25/4/08)
Serviceflats: de huur van een woonruimte opgesmukt met diensten
De serviceflats zijn aan een opmars bezig: dat is duidelijk. Een van de redenen, zoniet de meest belangrijke, is de vergrijzing van de bevolking. Toen de serviceflatgebouwen indertijd nog niet waren gereglementeerd, boden zij de voor- en nadelen van hotels zonder de beperkingen in de regelgeving van bijvoorbeeld de rusthuizen. Elke serviceflat had zijn eigen regels en eigen prijzen. Sinds zij echter werden opgenomen in een regelgevend kader, kunnen de serviceflatgebouwen worden gedefinieerd als één of meer gebouwen, onder welke benaming ook, die een functioneel geheel vormen van individuele woningen, waarin oudere personen zelfstandig kunnen leven en waarbij tevens diensten worden geleverd waarop ze naar vrije keuze een beroep kunnen doen. Meer...
Bijdrage van Sandrina Procek en Wouter Neven, advocaten van het Real Estate Departement van Lydian.
© Square Info nr 63 (11/4/08)
Toepassing van een Escrow in vastgoedtransacties
De term Escrow is een Amerikaans begrip en betekent letterlijk ‘waarborg in handen van derden’. De Escrow is een akte waarin een overeenkomst tussen twee partijen is vastgelegd en die wordt bewaard door een onafhankelijke derde partij. Deze Escrow is bijna steeds gekoppeld aan een Escrow Account. De Escrow-agent is in het merendeel van de gevallen een financiële instelling die dit product aanbiedt en daarvoor servicekosten aanrekenen. De Escrow wordt bewaard tot op het moment dat beide partijen aan hun verplichtingen hebben voldaan.
Bijdrage van Joris De Pauw en Wouter Neven, advocaten bij het Real Estate Departement van Lydian.
© Expertise News nr 351 (7/3/08)
Diensten van tussenpersonen in de vastgoedsector
Een van de maatregelen opgenomen in de Programmawet van 27 december 2006 bestond in de aanpassing van de regels inzake de plaatsbepaling voor de diensten verricht door tussenpersonen in de vastgoedsector. We denken hierbij vooral aan de vastgoedmakelaars, die bemiddelen tussen koper en verkoper, huurder en verhuurder of andere diensten als tussenpersoon presteren. De recente aanpassing van Koninklijk Besluit nr. 5 van het BTW-wetboek (publicatie Belgisch Staatblad van 11 januari 2008) vormt het sluitstuk van deze nieuwe regeling inzake de plaatsbepaling van diensten verricht door tussenpersonen in de vastgoedsector. Door deze wetgevende ingrepen worden deze diensten voortaan steeds gelokaliseerd in het land waar het onroerend goed gelegen is. De nieuwe plaatsbepalingsregel is van toepassing vanaf 7 januari 2007.
Bijdrage van Veerle Coussee en Samir Haouari, Senior BTW Manager en Adviser bij KPMG Belastingconsulenten.
© Expertise News nr 350 (22/02/08)
Btw bij de reconversie van bedrijfsgebouwen
Bij het bepalen van het juiste btw-tarief is het onderscheid tussen renovatie en nieuwbouw soms flinterdun. De kosten gepaard gaande met het optrekken van nieuwe gebouwen zijn onderhevig aan 21% BTW. Ook algemeen geweten is dat in bepaalde omstandigheden werken in onroerende staat, zoals ondermeer verbouwingen, herstellingen maar ook onderhoud onderhevig zijn aan een tarief van 6%. Toch kan het nuttig zijn, naar aanleiding van een recent gepubliceerde ruling (Voorafgaande beslissing nr. 600.310 van 24.06.2007), bepaalde basisbegrippen hieromtrent nog eens aan te halen.
Bijdrage van Koen Maerevoet en Philippe Vandevoorde, Partner en Adviser bij KPMG Belastingconsulenten.
© Expertise News nr 348 (25/01/08)
BTW-eenheid: een interessante opportuniteit voor de vastgoedsector
Sedert 1 april 2007 kunnen belastingplichtigen die in België zijn gevestigd en die financieel, economisch en organisatorisch nauw met elkaar verbonden zijn, opteren om een BTW-eenheid te vormen. Bijgevolg kunnen ze worden aangemerkt als één belastingplichtige (Koninklijk Besluit nr. 55/W.BTW). De regels inzake de vorming, de functionering en de stopzetting van de BTW-eenheid werden onlangs verduidelijkt in een administratieve aanschrijving nr. 42/2007 van 9 november 207 (E.T. 112.702). Er wordt binnenkort nog een tweede administratieve aanschrijving verwacht over de administratieve verplichtingen inzake facturatie, boekhouding en rapportering tijdens het bestaan van de BTW-eenheid.
Bijdrage van Constant Dimitriou en Koen Maerevoet, BTW-Mananger en Vennoot van KPMG
© Expertise News nr 346 (21/12/07)
Financiering uit het buitenland en roerende voorheffing
Een aanzienlijk deel van de financiering van vastgoedprojecten gebeurt op basis van vreemd vermogen, zij het voor de originele financiering van een project of voor de herfinanciering van bestaande schulden na de overname van een vastgoedvennootschap. Op de interesten die op de leningen betaald worden is roerende voorheffing verschuldigd. Het tarief hiervan bedraagt in principe 15%. Deze voorheffing is niet verschuldigd voor interesten betaald aan Belgische banken maar was dat vroeger wel voor interesten betaald aan buitenlandse banken. Hieraan kwam in 2005 verandering nadat de Europese Commissie een onderzoek had ingesteld na de invoering van een vrijstelling van roerende voorheffing voor interestbetalingen door Belgische beursgenoteerde ondernemingen aan buitenlandse entiteiten. Na het onderzoek besloot de Commissie België te verzoeken deze uitzondering niet enkel toe te laten voor beursgenoteerde ondernemingen maar de regel toepasbaar te maken voor alle ondernemingen.
Bijdrage van Koen Maerevoet en Philippe Vandevoorde, Partner en Adviser bij KPMG Belastingconsulenten.
© Expertise News nr 345 (7/12/07)
De ontbinding van een koopcompromis
Vanaf 1 november is de overdracht of ontbinding van een koopcompromis in Vlaanderen niet meer onderworpen aan het evenredig registratierecht. Indien partijen overeenkomen (schriftelijk of zelfs mondeling) om een bepaald onroerend goed te kopen tegen een afgesproken prijs, worden in principe registratierechten verschuldigd. Het gebeurt echter dat de koper wenst af te zien van de aankoop en het compromis wil overdragen naar een andere persoon of vennootschap. Tot nog toe werd een dergelijke overdracht van het compromis beschouwd als een tweede verkoop die opnieuw registratierechten verschuldigd maakt. Ook indien partijen beslissen om een verkoopsovereenkomst minnelijk te ontbinden alvorens de authentieke akte is verleden, bleven de oorspronkelijk betaalde registratierechten verworven door de fiscus.
Bijdrage van Koen Maerevoet en Philippe Vandevoorde, Partner en Adviser bij KPMG Belastingconsulenten.
© Expertise News nr 344 (23/11/07)